위스테이는 ‘사회주택’…부동산 문제 실마리 역할 기대

“사회주택 공급 주체가 사회적경제라고 하면 위스테이는 사회주택에 포함됩니다. 조금 더 광의로 보면, 주택을 공급하는 과정에 소셜적인 측면이 있는지, 즉 주택의 공급과 운영에 있어서 (소셜)임팩트에 대한 개념 정립이 돼있는지도 사회주택의 주요 요건일 텐데요. 이렇게 보았을 때 위스테이처럼 아파트이더라도 사회주택으로 볼 수 있겠죠.

양동수 더함 대표는 위스테이별내가 다양한 요건상 사회주택의 범위에 들어간다고 설명했다. 사회주택 정의 중 '사회경제적 약자에게 제공되는 주택'이라는 요건도 있는데, 위스테이 역시 일정 포션은 사회경제적 약자에게 제공되고 있다. 자격기준 측면에서도 사회주택에 해당한다는 것이다.

사회혁신기업 더함이 주관하는 위스테이별내는 국내 최초 협동조합형 공공지원 민간임대주택이다. 지난 6월 29일 첫 입주를 시작했다. 10월 기준 총 491세대 중 486세대가 입주하며 99% 완료했다.

위스테이별내는 삶에서 높은 지출비용을 차지하는 주거비용을 해결하고, 주거안전성을 높이기 위해 시도되는 혁신 모델이다. 주거가 불안정한 중산층과 서민들의 걱정을 덜기위해 최소 8년을 안정적으로 살 수 있게 설계됐다.

위스테이가 주목받는 것은 기존 지어진 아파트에 입주해 정해진 규칙대로 살아가는 방식과는 달리 주민들이 아파트 설계부터 운영, 관리까지 참여할 수 있어서다. 더구나 500여세대에 가까운 대규모 아파트 단지가 협동조합방식으로 운영 되는 것은 처음 시도되는 것이어서 주민이 중심이 되는 주거패러다임의 전환을 기대해 볼만하다.

위스테이는 과열된 부동산 시장에 안정을 가져올 수 있을까. 공동체 중심의 주거방식은 생활에 어떤 영향을 미칠까. <이로운넷>이 지난 10월 19일 더함 양동수 대표를 만나 자세한 얘기를 들었다.

다음은 양동수 대표와 일문일답.

Q. 광의의 의미로 위스테이가 사회주택에 속할 수 있다고 말했는데, 현재 우리나라 사회주택은 어디쯤 와 있는가.

▶현재 우리나라는 사회주택은 태동기에 있고, 정책지원을 받는 측면을 간과할 수 없다. 정부에서 공공협력지원을 통해 만들어진 다양한 사회주택이 새로운 가능성이 보이면 다른 사회주택에 영향을 많이 미치게 된다.

기존의 건설사 중심 공급에서는 하드웨어의 공급에 주로 집중한다. 하지만 새로운 커뮤니티 콘텐츠 사회주택이나 사회적경제의 역할이 더 확산될 수 있는 모델이 만들어져야 한다. 사회주택을 시행하는 사회적경제조직이 많아지면 만들어지는 과정에서 주민참여 방식이 더 활발해질 것이다.

Q. 위스테이는 기존에는 없었던 ‘아파트형 마을공동체’로 입주 전부터 굉장한 인기를 모았다. 위스테이 사업모델이 궁금하다.

▶위스테이는 공공지원 민간임대주택의 아파트 유형과 협동조합을 결합한 모델이다. 주민들이 직접 주택 개발과 운영에 참여할 수 있다. 기존 건설사가 주관했던 역할을 사회적기업이 맡으면서 시공과 시행의 비용을 낮췄고, 이 과정에서 발생하는 이익을 지역에 환원할 수 있게 설계됐다.

위스테이는 토지 매매, 공사, 운영 시 발생하는 등 전체 비용이 사업을 시작할 때 전부 세팅됐다. 임대료와 임대료 상승 규모도 정해져 있다. 임대료가 정해져있다 보니 주민들은 안정적으로 재무설계가 가능하다.

위스테이별내는 전용면적 60㎡, 74㎡, 84㎡로 3개유형이다. 임대료는 전용면적 84㎡ 기준으로, 보증금을 1억5천만 원 낼 경우 월 40만 원이다. 이는 2020년 8월 기준 주변 시세대비 65% 수준이다.

Q. 처음 어떻게 위스테이 모델을 생각하게 됐는가.

▶처음부터 공공지원 민간임대를 생각한 것은 아니다. 애초엔 젊은세대를 위한 공동체주택을 만들어보자고 생각했고, 사업 계획을 들고 서울시를 찾아갔다. 잘 되지않았다. 마침 국토부에서 뉴스테이 정책 틀을 갖고 있었고, 꼼꼼하게 들여다 봤다. ‘리츠’라는 부동산 투자사업 구조, 건설사가 주도하는 구조를 공동체가 주도하는 구조로 변경하는 것을 생각했다. 처음에는 우리와 같은 사회적기업이 주도 하다가 이후 공동체가 들어가는 방식으로 말이다.

공급자가 수요자에게 주거를 제공하는 것도 중요하지만 직접 만들고 관리하고 결정할 수 있는 구조가 만들어지면 주거의 질이 높아진다. 하지만 관계자들을 설득하기가 쉽지 않았다. 국토부, LH 등이 이해하기에는 어려운 구조였던 것 같다. 그때 건설사 주도의 뉴스테이가 특혜가 아니냐는 사회적 분위기가 조성됐고, 다른 대안이 있을지 고민하던 담당자들의 눈에 협동조합형 모델인 '위스테이'가 띄었던 것이다. 타이밍이 좋았다.

Q. '뉴스테이'와 '위스테이'를 비교해달라.

▶뉴스테이는 박근혜 정부에서 중산층과 서민의 주거불안 해소 방안의 일환으로 추진된 ‘기업형 임대주택 공급 확대방안’ 정책이다. 공공택지를 매입해도 공공임대주택이 아닌 민간임대 방식으로 본다. 의무 임대기간 8년이상, 연(年)임대료 상승률 5%이하 정도의 제한만 뒀다.

뉴스테이는 문재인 정부로 넘어온 뒤 공공지원 민간임대주택 사업이라는 이름으로 바뀌었다. 초기 임대료 제한, 무주택자 우선 공급 등 공공성을 강화하는 방향으로 정책 일부가 변경됐다. 더함은 기존 사업의 문제를 보완하고, 주거 안전성을 높이면서 자본이익을 공공으로 환원할 수 있는 사업구조를 시범적으로 설계했다.

Q. 협동조합으로 운영되다보면 마찰도 생길 것 같은데.

▶모든 입주민들은 각자 다른 생각을 갖고 있다. 하나의 질문에 500가구 전부가 서로다른 생각을 갖고 있다. 생각이 다르다 보니 위스테이별내에도 층간소음, 흡연 등 일상생활에서 생길 수 있는 여러 갈등상황이 발생하고 있다.

공동체가 잘 만들어지고 운영될 수 있게 하기위해 초기에는 공동체에 대한 이해가 있는 사회적경제, 비영리, 시민사회 분야 사람들을 모집했다. 그럼에도 갈등은 생기기 때문에 갈등을 푸는 시스템이 필요했다. 이에 동의한 30~40명의 주민들은 입주 전 아파트 갈등관리 교육을 받아 단지 내 갈등조정위원회가 생겼다.

일반적인 시스템에서는 갈등이 생겼을 때 잘잘못 따지는게 가능할 수 있지만, 주민들은 이후 계속 살던 곳에서 살아가야 한다. 그러기 위해서는 서로를 이해할 수 있는 과정이 필요하다. 갈등이 없는 것이 아니라 갈등이 생겼을 때 서로에 대해 신뢰하고 대화할 수 있는 상대라는 것을 이해하고, 대화하는 시간을 만드는 것이 중요하다. 이는 더함이 만드는게 아니다. 더함은 판을 짜고, 거드는 역할을 할 뿐이다. 결국 공동체가 갈등관리 프로세스를 어떻게 만들 것인지는 주민들의 선택이다.

우리가 생각하는 공동체는 위스테이별내 주민들만을 위한 공동체가 아니다. 주변 아파트의 주민들에게도 우리가 가진 공간을 내어주고 사용하는 등 주변의 주민들을 포함한 지역공동체를 만드는것이다.

Q. 위스테이별내는 8년간 의무임대 기간이 지난 후 사회적협동조합이 이를 임대해 끌고가는 것으로 알고 있는데.

▶‘공공지원’은 공공에서 임대료, 세제혜택 등 정책적으로 혜택이 주어졌다는 의미다. 의무임대기간인 8년이 지난 후 정부가 지원혜택을 멈추면 아파트를 분양하게된다. 이때 건설사가 주도하는 공공지원 민간임대 모델에서 주주는 주택도시기금과 건설사다. 주택도시기금은 우선주이기 때문에 일정하게 가져가는 이익을 제외하고 나머지 이익은 건설사가 가져가는 구조인 것이다. 건설사는 ‘아파트에 누가 사는지’를 생각하기보다 더 많은 사람들에게 시세대비 높은 가격에 분양가를 책정할 가능성이 높다.

하지만 위스테이 주민들 중에는 8년간의 의무임대기간이 지나고도 계속 아파트에 살고싶은 사람이 있을 것이다. 이들은 8년간 살면서 지역 공동체 활성화에 기여했음에도 분양에 대한 권한이 없다. 애써 만들어 놓은 공동체가 깨지는 상황이 나타날 수 있다.

반면 협동조합 방식의 위스테이는 협동조합이 주도한다. 더구나 사회적협동조합이기 때문에 공공성 높은 사회적이익을 극대화 하는 것이 기본 원칙이다. 사업 구조상 협동조합이 단지를 통으로 인수하여 계속 임대하는 구조로 결정할 수도 있다.

이것은 정책적으로만 허용이 되면 법적으로는 전혀 문제가 없다. 오히려 분양받을 돈이 없는 저소득층도 계속 살 수 있는 구조를 만들 수 있다. 앞서 설명했듯 법적으로는 문제가 없기 때문에 정책적으로 지켜보자는게 우리의 생각이다. 이에 대해서는 국토부의 판단이 필요하다.

Q. 위스테이와 같은 사회주택이 부동산 시장에서 어떤 역할을 할 수 있을까.

▶사회주택 사업자들이 성장할수 있게 정책을 잘 설계하면 삶의 질을 높일 수 있는 주거 시스템을 마련하는데 기여할 수 있을 것이다. 사회주택의 판을 키워서 사회적경제가 제대로 역할을 할 수 있게 만들면 5만 세대를 지어도 문제되지 않는다.

과열되는 부동산 시장에서 사회주택을 잘 키워내면 많은 문제를 해결할 수 있다. 이때 ‘사회주택을 키운다’는 말에 일부 사람들은 정부가 사회적경제나 사회주택에 특혜를 주는게 아니냐고 되물을 수도 있겠다. 그게 아니다. 특혜를 주지 않아도 된다. 공모 요건에 사회적인 요소, 커뮤니티적인 요소만 넣으면된다. 이렇게 하면 건설사는 자연스럽게 사회주택사업자와 함께 할 수밖에 없다. 사회주택에 대한 이해가 없기 때문이다. 그렇게 같이 만들고 계획하면서 사회주택이 더욱 확장될 수 있을 것이다.