런던올림픽이 낳은 젠트리피케이션, 민관 거버넌스로 해결하다

젠트리피케이션(Gentrification). 도심에 가까운 낙후 지역에 지주계급 또는 신사계급을 뜻하는 젠트리(gentry)가 들어와 새로운 주거 지역을 형성한다는 의미다. 가치중립적 단어지만, 우리나라에서는 ‘둥지 내몰림 현상’이라는 부정적 의미로 통용된다. 열악한 도시 환경을 개선하고 지역 경제를 발전시킨다는 장점 이면에는 치솟는 부동산 가격으로 고통받는 임차인이 있기 때문이다.

?서울에서는 젠트리피케이션으로 발생되는 문제가 곳곳에서 나타난다. 최근 문래 창작촌, 을지로일대 등 문화예술가들의 주 활동지역에서 부동산 시장변동, 임대료 상승 등으로 기존 거주자들이 내몰릴 가능성이 커지고 있다. 서울시에서는 젠트리피케이션 대응방안을 마련하기 위해 노력 중이나 아직 뚜렷한 대책을 마련하지 못했고, 민간 차원의 대책 마련도 필요한 상황이다.

?젠트리피케이션은 비단 서울만의 문제가 아니다. 자본주의 고도화 과정에서 필연적으로 발생하는 문제로 세계 주요 도시(런던, 베를린, 뉴욕 등)에서도 관련 해법을 모색하기 위해 노력 중이다. 이에 지난 5일, 은평구 서울혁신파크에서 열린 ‘2019 서울 사회적경제 콜로키움’은 ‘젠트리피케이션에 대항하는 서울X런던 경험과 미래’라는 주제로 런던과 서울의 전문가들이 도시재생 정책과 사례를 공유했다.

런던올림픽이 남긴 상처 치료한 HWFI CIG

2012년 제30회 런던올림픽이 개최되면서, 올림픽 행사가 열린 런던 북동쪽 지역에는 큰 변화가 생겼다. 평균 연령 37세, 실업률 11%, 낮은 수명 등의 문제를 안고 있던 이 지역에 기차·지상철이 생기고 유명 연구소, 박물관 등이 세워졌다. 올림픽이 개최되었던 지역 전체를 올림픽의 유산으로 남겨 지역주민들에게 혜택이 돌아갈 수 ?있도록 한 것이 본래 런던올림픽 개최의 비전이었다. 이러한 비전은 런던이 2005년 파리를 제치고 올림픽 개최지로 선정된 이유 중 하나다.

?런던시는 이러한 비전의 달성을 위해 2012년 올림픽 개최 주변 지역 도시재생 전담기구로 ‘런던올림픽 유산 개발공사(London Legacy Development Corporation)’를 설립했다. 올림픽 개최 유산의 혜택을 극대화한다는 미션 아래, 2031년까지 20년간의 굵직한 종합 계획을 수립했다. 런던 동부에 세워진 올림픽 시설을 지속가능하게 활용하고 주민 삶을 개선한다는 목표였다. 런던시가 세운 계획에는 ?적정한 임대료의 주택 공급, 체육관, 사이클 경기장, 광역급행철도, 학교 건설 등이 포함됐다. 정부는 개발 이익을 지역주민에게 돌려주겠다고 약속했다.

?그러나 이 과정에서 개발업자와 외부 자본 등이 유입되며 지대가 폭등했고, 이미 런던올림픽 개최 지역에 포함되어 있는 해크니 윜/피쉬 아일랜드 (Hackney Wick & Fish Island)’ 지역에 터를 이루고 살던 예술가들이 밀려나게 됐다. HWFI는 영국 최초 가솔린과 인공 플라스틱 재료인 파크신(Parkesine)을 발명한 혁신적인 산업 지역으로 2차세계대전까지 석유, 프린트 같은 전통산업이 지역경제의 주축이 됐다. 2차 세계대전 이후 몇몇 공영주택단지가 만들어졌으나 대부분 산업이 쇠퇴하여 버려진 빈 공장에 무명 예술가들이 집단 작업장을 만들어 공동체를 이뤘고, 유럽에서 가장 많은 예술가가 밀집한 지역으로 거듭났다.

부정적 젠트리피케이션으로 치닫고 있는 HWFI에서 자치단체, 런던올림픽유산개발공사, 지역사회 주민들이 함께하는 노력으로 이를 완화하기 위한 노력을 전개하고 있다. 여기서 중심 역할을 한 게 HWFI CIG(Cultural Interest Group)이다.

?HWFI CIG는 사회적기업 크리에이티브 위크 및 다른 지역의 모든 이해관계자가 참여하는 협의체다. 크리에이티브 위크 대표이자 변호사인 챔버레인 대표는 지난 10년간 원주민을 중심으로 한 문화산업 종사자 공동체와 함께 다양한 프로젝트를 진행해왔다. 챔버레인 대표는 “HWFI 지역에 막대한 투자가 유치됐지만, 젠트리피케이션 현상이 심해져 길을 걷다 ‘가난한 사람들은 조용히 떠나달라’는 문구도 볼 수 있었다”며 “이를 해결하기 위해 지역의 다양한 이해관계자를 모아 네트워크를 형성했다”고 말했다. 그는 특히 예술가와 지자체의 관계를 형성하는 데 힘썼다.

HWFI CIG의 활동으로 HWFI는 업무개선지구(Business Improvement District), 창의적 기업 구역(Creative Enterprise Zone, 높은 임대료 상승으로 터전을 잃는 문화 예술인들에게 저렴한 작업공간을 제공하는 미션을 지님), 런던 문화 구역 등으로 선정됐다. 또한, 복합문화공간이자 랜드마크인 ‘화이트 빌딩’을 만드는 데 기여했으며, 매년 예술가 축제를 진행하고, 현지 영화인·음악가를 모집해 그 지역 아이들에게 예술을 가르치게 했다. 공공보다는 민간에서 많은 재정을 지원받는다.

?현재 HWFI CIG는 2,000명 이상의 회원들로 구성돼 있다. 단순한 친목이 아닌 지역재생 과정의 현안을 다루는 게 목적이기에, 지역의 선출직 정치인(관할 구인 해크니 구, 타워 햄릿 구의 구의원), 런던 유산 개발 공사(London Legacy Development Corporation) 지역 도시재생 매니저도 정기적으로 참여한다. 또한, 도시재생사업 대상지는 런던시 소유의 공유지뿐 아니라 개인 소유의 사유지도 상당하므로 이 지역에 땅을 가진 민간 부동산 개발사, 개별 건물주, 지역 경제 개발 관련 중간지원기관, 자영업자, 다양한 비즈니스 대표 등도 참여한다.

도시재생 or 재개발? 청계천·을지로의 아픔

“한쪽에는 ‘메이커 시티’라고 화려하게 적힌 건물이 있고요,
다른 한쪽에서는 도시재개발 농성 천막이 세워져 있어요.”

청계천을지로보존연대에서 활동 중인 최혁규 청계천기술문화연구실 연구원의 말이다. 청계천·을지로 재개발 반대 운동은 작년 12월 서울시 재개발 계획에 의해 세운 3-1, 4, 5 구역 강제 철거가 진행되며 시작했다. 해당 구역에는 소규모 공장들이 자리해있다. 세운상가는 1967년 세워질 때도 기존에 있던 판자촌이 밀리며 잡음이 생겼고, 이후 몇 십 년 사이에도 고가도로 철거, 청계천 복원 사업 등으로 문제가 있었다.

2006년 결국 재정비촉진구역으로 지정된 세운상가 일대. 2010년 박원순 시장은 이곳에 도시재생 활성화 사업을 시작하며 다시 활기를 찾아갔다. 그러나 사업은 세운상가를 중심으로만 진행됐고, 주변 지역은 다시 철거 위기에 놓인다. 최 연구원은 “올해 1월 박 시장이 재개발을 전면 중단하고 새로운 대안을 내놓는다고 했지만, 그 사이 시행사·시공사 등은 계속 상인들을 겁박한다”고 말했다.

청계천을지로보존연대는 시민·장인·상인·메이커·예술가·연구자 등이 활동 공간이 무너지는데 위기를 느껴 형성한 단체다. 현재 ‘청계천생존권사수비상대책위원회,’ ‘한국산업용재협회’ 등과 함께 재개발 반대 운동 현장을 지키고 있다. 청계천·을지로 지역을 제조 산업 문화 특구로 지정하라고 촉구한다. 카드뉴스, 포스터궐기대회. SNS 홍보, 굿즈 제작 등 시민에 친근하게 다가갈 수 있는 방식을 활용한다.

최 연구원은 “도시재생에서 재개발로 프레임이 전환돼 많은 사람들이 갈등을 겪는 상황”이라며 “단순히 재개발 반대를 하려는 게 아니라 이 지역의 상공인, 이용자들의 생활권이나 공간주권을 지킬 수 있는 방향으로 가야 된다고 주장하는 것”이라 덧붙였다. 세 단체는 지난 6일 서울시청에서 총궐기 대회를 열었다.

부정적 젠트리피케이션, 어떻게 해결해야 할까?

이날 전문가들 사이에는 국내 젠트리피케이션 문제를 해결하는 방향에 관한 이야기가 오고 갔다. 관계 중심적 해결법부터 법제화까지 다양한 방안이 나왔다.

장남종 서울연구원 도시공간연구실 선임연구위원은 상생협력을 강조했다. 그는 “2010년 이후 우리 경제가 저성장 기조로 접어들며 젠트리피케이션 문제가 부각됐다”며 “과거와는 다른 새로운 방식으로 접근해야 풀 수 있는 문제”라고 말했다. 그는 성동구의 안심상가·상생협약 사례를 들어 “임차인과 건물주 간 관계를 대항·마찰의 관계가 아니라 협력의 관계로 이해하고 협력적으로 풀어보려고 했던 노력”이라고 말했다.

인성환 서울시 사회적경제지원센터 기획전략실 실장은 젠트리피케이션 해결을 위한 사회적경제 주체들의 역할을 이야기했다. 그는 소유에 대한 인식이 ‘사적 소유’에서 ‘사회적인 소유’로 변화해야 한다고 강조하며 현재 사회적경제기업이 정책자금을 활용해 건물을 매입하는 방식에 문제를 제기했다. 그는 “젠트리피케이션은 기본적으로 토지의 사적 소유를 기반으로 하고, 불로소득이 개인에 환원되기 때문에 생기는 문제”라며 “착한 기업이나 착한 건물주가 건물 하나를 매입한다고 젠트리피케이션 문제가 해결되는 건 아니다”라고 말했다. 또한, 사회적경제 주체가 공간을 설계·기획할 때 협업 촉진에 앞장서야 한다고 주장했다. 그는 “단순히 건물뿐 아니라 시설이나 장비 등 하드웨어를 모두 공유 자산화하고, 운영 원리 같은 소프트웨어까지 협업을 통해 구축한다면 ‘네 것’과 ‘내 것’을 구분 짓는 게 아니라 협업이 촉진되는 공간이 창출할 수 있을 것”이라고 말했다.

주대관 서대문 도시재생위원회 위원장은 관계 정립보다는 정확한 법을 먼저 정하고 지키는 게 먼저라고 주장했다. 그는 “상생협약 같은 관계 중심적 협약은 아직 이른 이야기”라며 “임대차보호법 같은 제도를 좀 더 제대로 손 보고 지켜지도록 하는 국가의 의지가 무엇보다 중요하다”고 말했다. 또한, 자본주의의 대안 세력이 되려면 사회적경제 주체도 노동 참여형만 고집하기보다는 일정 수준 자본을 축적해야 한다고 덧붙였다.

남기업 ‘토지+자유연구소’ 소장은 근원 해결책으로 ‘토지공개념’을 언급했다. 토지공개념이란 토지가 갖는 사적 재화의 성격과 공적 재화의 성격을 함께 고려해야 한다는 토지 철학이다. 토지를 단순 상품이 아니라 시민의 자원으로 다뤄 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 의미를 담았다. 남 소장은 토지공개념을 실현하기 위해 부동산의 기대수익률을 저하해야 한다고 주장했다. 그가 제안하는 방법은 다음과 같다.

사진. 이우기