공급·수요 함께 웃는 사회주택...사업자·입주자 모두 자금지원

시도 때도 없이 보증금 올리는 집주인이 없고, 임대료가 시세보다 낮게 책정되는 사회주택은 임차인을 웃게 한다. 하지만 땅 가격이 날마다 치솟는 국내 실정. 대형 사업체나 갑부가 아니고서야 임대인이 어떻게 부동산 사업 재원을 마련할까.

국토교통부는 지난해 2월 사회주택 확대 공급을 추진한다고 발표하면서 기금지원은 물론 사업 기획 단계에서부터 사업성 분석, 컨설팅 및 금융 관련 교육 등 사회주택 건설과 유지에 필요한 서비스를 제공하겠다고 밝혔다. 중앙정부뿐 아니라 지방자치단체도 활발히 돕고, 민간 영역에서는 관련 기금까지 만들었다. 입주자가 낼 보증금을 해결하는 지원사업도 있다. 사회주택 사업을 하고픈 사회적경제 주체뿐 아니라 사회주택에 살고픈 입주자도 자금 지원을 받을 수 있어 공급과 수요가 활발해진다.

사회적경제 주체라면 저금리 장기 대출로 재원 조달

중앙정부 차원에서는 사회주택 금융지원을 국토부가 맡는다. 국토부 산하 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)는 재작년 6월 서울역 인근에 ‘사회임대주택 금융지원센터’를 마련해 보증·기금 등 금융지원뿐 아니라 컨설팅·사업구조화·사업관리를 포함한 사업지원까지 한 번에 해결한다.

HUG의 보증상품에는 ▲임대사업자가 사업비로 사용하기 위해 받은 PF(Project Financing)대출을 상환하지 못할 때, HUG가 대신 금융기관에 원리금을 상환하는 ‘사회임대주택 PF보증’ ▲임대사업자가 빌린 임대주택매입자금을 지원하는 ‘사회임대주택 매입자금보증’ ▲주택사업자가 주택을 건설하려 HUG 또는 기금 재수탁기관(우리은행 등)에서 빌린 기금 융자금의 상환을 책임지는 ‘사회임대주택 기금건설자금대출보증’이 있다. 여기서 사업자는 모두 사회적경제 주체다.

주택도시기금(전담 운용기관 HUG)의 ‘사회임대주택 매입·건설 자금 기금융자상품’도 있다. 15년 이상 임대를 목적으로 주택을 매입 혹은 건설할 사회적경제 주체가 대상이다. 금리는 연 2.0%~2.8%. 대출 한도는 최대 1억원에 대출 기간은 최대 20년이다.

2017년에는 한국주택금융공사가 서울주택도시공사·서울보증보험·KEB하나은행과 ‘사회?공동체주택 사업 활성화를 위한 업무협약’을 맺고 공동체주택 확대에 나섰다. 사회적경제 주체가 쉽고 저렴하게 건설자금을 조달할 수 있도록 심사 과정에서 ▲주택건설 및 시공능력 실적을 배제하고, ▲최저 연 0.1%로 보증료를 적용하고, ▲총 사업비의 90% 범위까지 보증한도를 확대했다.

지자체 차원에서는 서울시가 돋보인다. 재작년 서울주택도시공사는 서울시와 초기 자본금 50억원을 출자해 ‘서울사회주택리츠’를 설립했다. 사회주택에 특화된 리츠로, 민간에서 자금 투자를 받아 사회적경제 주체에 공사비와 리모델링비 일부를 지원한다. ▲서울시·자치구·SH가 가진 소규모 공공부지에 신축해 공급하는 ‘신축형(대치동·성신동)’ ▲고시원, 모텔, 노후주택 등을 리츠가 매입해 공급하는 ‘매입형(진양상가·신성상가·신림동)’ ▲SH 보유 노후 다가구주택을 재건축해 공급하는 재건축형(편입 예정)이 있다.

민간 기금도 있다. 2016년에 만들어진 ‘따뜻한사회주택기금’은 한국타이어나눔재단이 기금 30억원을 (사)나눔과미래에 출연한 결과다. 이 민간 기금과 서울시 사회투자기금 소셜하우징 지원사업으로 조성된 공적기금을 사회적경제 주체에 저리로 융자한다. 2016년부터 작년까지 융자한 규모는 누적 100억원에 다다른다.

목돈 없는 입주자 위해 보증금 마련 지원도

시세 대비 낮은 보증금이라도 주거 취약계층에게는 부담스러울 수 있다. 제도권 금융기관에서 대출하려면 높은 이자를 내야 한다. 이 때문에 망설일 입주자들을 위한 금융 상품도 있다.

주택금융공사는 사회?공동체주택 사업 활성화를 위한 업무협약을 맺고 지원한 공동체주택 내 입주자를 대상으로 전세자금보증 한도를 확대했다. 주택금융공사 전세자금보증팀은 13일 본지와의 통화에서 “보통 보증금의 80%가 기준인데, 특별히 90%까지 한도를 확대했다”며 “지금까지 공동체주택 임차인을 대상으로 18건, 약 17억원을 지원했다”고 전했다.

사회적경제조직들이 직접 발벗고 나서는 사례도 있다. 동작신협은 지난해 12월 사회적주택 입주자들을 지원하기 위해 (사)나눔과미래, ㈜녹색친구들, 마을과집협동조합과 상호협약을 맺었다. 협약기관의 사회적주택에 입주하는 청년들에게 1인당 최대 1천만원까지 무담보·무보증, 3%대의 저리로 빌려준다. 동작신협에 의하면 현재까지 약 100명 정도를 지원했다.

사회적금융기관 사회연대은행은 서울시 사회주택 입주 희망 청년에게 무이자 대출을 지원한다. 지난 7일 한국사회주택협회, 사회주택관리와 함께 ‘사회주택 활성화 및 사회주택 입주자 지원을 위한 업무협약’을 맺은 결과다. 연 소득 3천만원 이하인 독립생활 청년(만 19~39세)에게 최대 1천만원의 임차보증금을 지원하고, 사회주택관리가 대출이자 1%를 부담한다.

사회주택의 수요와 공급이 늘어나며 지원제도는 점점 더 다각화되는 중이다. 한국사회주택협회 채준배 조직국장은 "사회적경제 주체가 사회주택을 공급하는 사업 여건이 점차 개선되고 있고, 입주 청년·신혼부부 등에게 임대보증금을 저리로 빌려주는 여러 금융 상품은 사업자에게도 도움이 된다"며 "장기임대주택인 사회주택 사업에는 장기저리융자가 필수적인데, 주택도시기금의 지원이 좀 더 확대·개선돼 더 많은 사람들이 사회주택에 부담없이 입주해서 오랫동안 안심하고 살 수 있다는 장점을 경험하기 바란다"고 밝혔다.

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